在房地产行业深度调整的大背景下，诸多关联产业也受到了巨大冲击。佳兆业集团旗下的锦恒财富所引发的兑付危机，自2021年爆发以来，一直备受市场关注。
2025年7月9日，佳兆业集团再次发布兑付方案，推出深圳佳园二期项目投资本金转债权的实施方案。
如今，新的兑付方案已然推出，然而，这场持续已久的财富风波能否就此画上句号，仍然充满了不确定性。
127亿元资金逾期
7000投资人深陷困境
锦恒财富成立于2016年，公司前身是佳兆业财富。后来佳兆业与锦恒财富安排了股权切割。佳兆业通过锦恒财富布局理财产品，资金用于投资和运营自身地产项目。
锦恒财富主要面向高净值客户开展财富管理和资产管理业务。在2021年之前，许多投资者基于对佳兆业集团的信任，纷纷认购锦恒财富发行的理财产品，他们笃定在佳兆业的雄厚实力支撑下，投资收益稳如泰山。巅峰时期，其服务客户数量超过2万人，管理资产规模高达300多亿元。
然而，2021年11月，房地产行业整体陷入资金困境，佳兆业集团也未能幸免，流动性危机迅速蔓延，受此波及，锦恒财富发行的财富产品出现兑付逾期。
据报道，2021年11月初，锦恒财富旗下三只理财产品宣告逾期，数百名投资者线下维权，引爆佳兆业此轮流动性危机。截至当月，佳兆业通过锦恒财富布局的理财产品的本息总规模达127.88亿元，涉及投资者超过7000人，其中不乏锦恒财富与佳兆业的内部员工。
2021年11月8日，佳兆业迅速发布声明，承诺将通过广泛征求意见以制定可行方案、积极处置优质资产、全面梳理抵押资产以及加快项目销售回款等一系列措施，全力解决此次兑付危机。
但这一过程，远比想象中艰难。
旧方案稳步推进，新方案重磅推出
2025年7月8日，佳兆业集团控股官方微信号发布公告称，自2021年11月以来，在各方支持下，公司全力盘活资产回笼资金，已连续完成43期锦恒财富产品现金兑付。加之实物抵债、财产权信托兑付等多种方式并用，截至目前，已累计完成锦恒财富76%投资款、63%投资人的兑付。
为了进一步加快兑付进程，给存量未兑付金额提供更强有力的增信，佳兆业在原有兑付形式的基础上，于7月8日推出了深圳佳园二期项目投资本金转债权的实施方案。
新推出的深圳佳园二期项目转债方案被视为推动剩余债务处置、为这场始于2021年的财富风波画上句号的重要举措。然而，该方案能否彻底解决问题，仍取决于深圳该楼盘最终能否成功变现。
根据公告，深圳佳园二期项目转债方案成为此次调整的核心。佳兆业将以对该项目的应收债权作为底层资产，通过搭建有限合伙企业的方式实现债务重组。具体而言，投资人可以选择将未兑付本金转为对该项目的债权，佳兆业也会同步寄出保障书、合伙协议等法律文件，协助客户完成入伙手续。
佳兆业内部人士透露，深圳佳园二期项目地处深圳核心区域，作为优质资产，其应收债权价值基本能够覆盖对应的兑付金额，这无疑为投资人提供了实质性的增信保障。通俗来讲，就是投资人原本等待兑付的现金，现在可以转换为“深圳佳园二期楼盘未来盈利后优先偿还债务”的权利。
除了新推出的转债方案，对于已签约客户，多项原有政策保持稳定。重大疾病方案维持不变，为那些有特殊困难的投资人提供了持续的保障；每月20日的集中兑付时间依旧固定，保证了兑付工作的规律性和可预期性；每人每月的兑付金额以及已签约实物抵债金额也均按原样执行，让已签约投资人的权益得到了妥善维护。
此外，已签订协议参照锦恒财富兑付方案的其他财富产品，拟用佳兆业集团已发行的财产权信托与有限合伙权益，按照新方案同步进行调整执行，确保了兑付政策的一致性和连贯性。
需要注意的是，此次兑付范围明确为截至方案公告之日，合同约定仍未兑付的锦恒财富产品本金。截至2025年7月，剩余未兑付本息约为30亿元。并且，所有锦恒财富产品合同约定的利息自2022年11月14日起停止计算，已产生的利息将在全部投资人本金兑付完成后，另行制定处理方案。
虽然利息的兑付尚不明朗，但值得一提的是，据不完全统计，目前房企财富类产品平均兑付率约为52%，而佳兆业76%的投资款兑付进度显著高于行业平均水平。
巨亏之下艰难前行，新方案仍需观察
尽管兑付工作取得了一定进展，但佳兆业仍面临严峻的财务压力。2024年，佳兆业实现收入约115.61亿元，同比下降55.8%；毛利约2.38亿元，同比下降86%；归母净亏损285.31亿元。全年合约销售权益金额约67.57亿元，同比减少47.2%。
截至2024年末，佳兆业拥有土地储备2231万平方米，其中61%位于大湾区。2024年，佳兆业在多个城市累计交付25个项目超万套房源，但庞大的亏损和销售下滑，使其现金流极度紧张。2025年6月13日，佳兆业提议将境外债务重组计划截止日期延长至9月30日。
截至2024年12月31日，佳兆业集团有5.29亿元人民币的境内债券违约。截至2025年4月30日，佳兆业集团共有18只离岸债券，存续余额为121.745亿美元，均已违约。
截至2024年12月31日，佳兆业的总借款约为1350.74亿元，其中约1180.78亿元须按要求于一年内偿还。高企的债务负担叠加房地产市场持续下行，使得佳兆业面临较大的偿债压力。2024年末，其现金及银行存款账面值约为23.9亿元。
值得注意的是，广州佳兆业中心将被司法拍卖。佳兆业中心（除3号楼外）将于2025年8月14日在阿里资产平台进行拍卖，起拍总价约27.2亿元人民币。该项目曾作为抵押物，涉及一笔24.5亿元人民币的贷款。
新推出的深圳佳园二期项目投资本金转债权方案虽为投资人提供了新的希望，但仍面临诸多挑战。该方案的成功与否，很大程度上取决于深圳佳园二期楼盘最终能否成功变现。在当前房地产市场仍处于调整期的大环境下，楼盘销售面临着不小的压力。若楼盘销售顺利，资金能够及时回笼，那么投资人的债权有望得到有效清偿；反之，若楼盘销售遇阻，新方案的实施效果将大打折扣，兑付危机或许仍将持续。
总体而言，佳兆业锦恒财富兑付危机历经数年，新方案虽为解决问题带来了新的思路，但距离彻底终结风波，仍有很长的路要走。佳兆业锦恒财富也需在复杂的市场环境中，全力以赴推动新方案的实施，争取早日化解这场财富危机，恢复企业信誉与市场信心。（《理财周刊-财事汇》出品）
免责声明：文章表述的意见不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。- End -
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